Maatschappelijk Verantwoord Eigendom (MVE)

Woonstad Rotterdam is een van de grootste woningcorporaties van Rotterdam. Woonstad Rotterdam beheert ruim 50.000 woningen. Dat zijn vooral huurwoningen. Maar Woonstad Rotterdam vindt het belangrijk dat mensen kunnen kiezen of ze in een huur- of koopwoning willen wonen. Daarom is Woonstad Rotterdam een aantal jaar geleden begonnen met het verkopen van huurwoningen. Woonstad Rotterdam biedt eerst eigen huurders de kans om hun woning te kopen. Daarna komen andere geïnteresseerden in aanmerking. De opbrengsten investeert Woonstad Rotterdam in zijn andere woningen, om het woningbezit te verbeteren. Zo worden kopers én huurders er beter van.

Om het kopen van een woning eenvoudig en aantrekkelijk te maken heeft Woonstad Rotterdam de koopvorm "Maatschappelijk Verantwoord Eigendom" (MVE) geïntroduceerd. Deze koopvorm biedt kopers een aantal garanties. Welke dat zijn en hoe het werkt, leest u in deze brochure.

Maatschappelijk Verantwoord Eigendom
De voordelen en voorwaarden van MVE

De MVE-koopvorm kent een aantal voorwaarden die het kopen van een woning eenvoudig en aantrekkelijk maken. Alle voorwaarden die hieronder worden genoemd zijn van toepassing bij het kopen van een MVE-woning.

1. Geen zorgen over "groot" onderhoud

Normaal gesproken is de eigenaar van een woning verantwoordelijk voor het onderhoud aan de woning en de kosten daarvan. Voor woningen die via MVE worden verkocht, blijft Woonstad Rotterdam echter het zogenaamde planmatig onderhoud verzorgen. U kunt dan onder meer denken aan het onderhoud aan daken, dakgoten, gevels en gemeenschappelijke installaties. Woonstad Rotterdam zorgt ervoor dat de delen van uw woning die onder planmatig onderhoud vallen, goed worden onderhouden. Voor het planmatig onderhoud betaalt iedere eigenaar maandelijks een vast bedrag aan de Vereniging van Eigenaren. De hoogte van uw bijdrage voor het planmatig onderhoud wordt bij de koop vastgesteld voor tien jaar. Jaarlijks wordt het bedrag aangepast aan de gemiddelde prijsstijging. De voordelen zijn duidelijk: u hebt geen zorgen over een groot deel van het onderhoud én de kosten blijven overzichtelijk!

• Meer informatie over de Vereniging van Eigenaren vindt u in Bijlage I.
• Meer informatie over planmatig onderhoud vindt u in Bijlage II.

2. Altijd een koper voor uw woning

Wanneer u na verloop van tijd besluit uw woning te verkopen, bent u altijd zeker van een koper. U verkoopt uw woning namelijk verplicht terug aan Woonstad Rotterdam. Dit heeft als voordeel dat u niet maanden in onzekerheid hoeft te zitten of u uw woning wel kwijtraakt. Woonstad Rotterdam koopt gegarandeerd binnen 3 maanden uw woning terug; binnen 3 maanden heeft u het geld dus op uw rekening staan.
Kortom, met MVE loopt u minder risico bij de verkoop van uw woning. Bij terugverkoop aan Woonstad Rotterdam wordt uw woning door een onafhankelijke deskundige getaxeerd. De taxateur stelt de marktwaarde van de woning vast.

3. Minder risico bij verkoop

Wanneer u uw woning terugverkoopt aan Woonstad Rotterdam, kan de waarde van uw woning hoger of lager zijn dan het bedrag waarvoor u uw woning heeft gekocht. Bij het verkopen van uw woning kunt u dus winst maken maar ook verlies lijden. Woonstad Rotterdam deelt dat risico met u. Volgens de koopvorm MVE deelt u namelijk de waardeverandering als volgt met Woonstad Rotterdam.

MVE-C:
De waardeverandering wordt gedurende een periode van vijf jaar aflopend gedeeld tussen u en Woonstad Rotterdam:

Looptijd %	%Waardeverandering
	Koper	WBR
1e jaar	50%	50%
2e jaar	60%	40%
3e jaar	70%	30%
4e jaar	80%	20%
5e jaar	90%	10%
6e jaar en verde	100%	--

De opstalverzekering via Woonstad Rotterdam: makkelijk en goedkoop

Het is belangrijk dat u uw woning en inboedel goed verzekert. Wanneer u nu een woning huurt, heeft u waarschijnlijk al een inboedelverzekering tegen brand-, storm- en waterschade. Als eigenaar van een woning is het ook van belang dat u verzekerd bent tegen schade aan de woning zelf; de zogenaamde opstalverzekering. Omdat Woonstad Rotterdam al zijn woningen tegen dit risico heeft verzekerd, laat Woonstad Rotterdam de verzekering van MVE-woningen meelopen tegen een aanzienlijke korting. U profiteert daarvan mee. U hoeft dus geen nieuwe opstalzekering af te sluiten én u betaalt een voordelige premie. Het bedrag dat u aan premie moet betalen voor de opstalverzekering, wordt opgeteld bij het maandelijkse bedrag voor planmatig onderhoud en afgerekend met de Vereniging van Eigenaren.

5. Financieringsvoorwaarden

Om risico voor u en voor ons te beperken stelt Woonstad Rotterdam dat kopers van MVE-woningen bij het afsluiten van hun hypotheek aan de volgende voorwaarden moeten voldoen:

• De rente moet voor minimaal vijf jaar worden vastgelegd.
• De hoogte van het hypotheekbedrag mag maximaal zijn: koopsom + k.k. + 10% extra (voor eventuele aanpassingen aan de woning).

Diverse financiële instellingen in Rotterdam en omgeving zijn goed bekend met de MVE-koopvorm. Wij kunnen u daarover te allen tijde adviseren. Het staat u natuurlijk vrij om te kiezen bij welke bank u uw hypotheek afsluit.

• Meer informatie over hypotheken vindt u in Bijlage III.

6. Overige voorwaarden

Daarnaast zijn de volgende voorwaarden van toepassing bij het kopen van een MVE- woning:

• U moet de woning zelf bewonen. Het is niet toegestaan om de woning te verhuren.
• U koopt de woning in de huidige staat.
• Woonstad Rotterdam wijst de notaris aan.
• De koopsom van de woningen wordt altijd vastgesteld door een onafhankelijk taxateur. Dit geldt ook wanneer u de woning wilt verkopen en dus terugverkoopt aan Woonstad Rotterdam. Wanneer u het niet eens zou zijn met de vastgestelde taxatiewaarde, is de geschillenregeling van toepassing. De geschillenregeling houdt in dat u ook een taxateur aanwijst. Uw taxateur wijst dan samen met de taxateur van Woonstad Rotterdam een derde taxateur aan die de woning eveneens zal taxeren. De taxatiewaarde die dan wordt vastgesteld is bindend.

• Meer informatie over de notaris vindt u in Bijlage III.

Bijlage I

De Vereniging van Eigenaren

Als u een appartement koopt, wordt u als eigenaar automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren (VvE). De VvE zorgt voor een goede gang van zaken binnen een gebouw. De VvE heeft een belangrijke rol bij het behoud van de waarde van het gebouw en bij het behoud van de waarde van de woningen.

1. Waarom een Vereniging van Eigenaren?

Het appartementencomplex is eigendom van Woonstad Rotterdam. Om de woningen te kunnen verkopen moet het eigendom van het hele complex worden gesplitst in losse delen die ieder een andere eigenaar kunnen krijgen: appartementsrechten. Splitsen in appartementsrechten betekent eigenlijk dat iedere woning wordt beschreven en een appartementsnummer krijgt. Wanneer een gebouw wordt gesplitst, maakt een notaris een zogenaamde splitsingsakte op. In die akte worden alle appartementsrechten vastgelegd. Het is wettelijk verplicht dat, tegelijk met de splitsingsakte, een Vereniging van Eigenaren wordt opgericht. Deze vereniging behartigt de belangen van alle eigenaren. Wanneer u een appartement koopt, koopt u een deel van een gebouw. Formeel koopt u dan een appartementsrecht. Ook wordt u, als eigenaar, automatisch lid van de VvE.

2. Hoe werkt de VvE?

Minimaal één keer per jaar wordt er door de leden van de VvE vergaderd, de Algemene Leden Vergadering (ALV). Bij deze gelegenheid kunnen de leden, en dus ook u, meebeslissen over allerlei zaken die het gebouw aangaan. Zoals iedere vereniging heeft een VvE een bestuurder en een administrateur. De eerste drie jaar, vanaf het moment waarop het eerste appartementsrecht is verkocht, zal Woonstad Rotterdam als bestuurder en administrateur alle administratieve, technische en financiële werkzaamheden verrichten. Als de vereniging eenmaal goed functioneert kan de administratie op een gegeven moment indien gewenst door anderen, bijvoorbeeld één van de leden, worden gedaan. Het bestuur van de VvE blijft bij Woonstad Rotterdam. Over de uitgevoerde werkzaamheden wordt vanzelfsprekend verantwoording afgelegd aan de leden van de vereniging.

3. De bijdrage aan de Vereniging van Eigenaren

De VvE zorgt voor een goede gang van zaken binnen het gebouw. Zo zorgt de VvE voor het dagelijks onderhoud en voor het verwerken van klachten. De kosten worden door de leden gezamenlijk gedragen.

Wanneer u een woning koopt, betaalt u een maandelijkse bijdrage aan de VvE.

Deze bijdrage bestaat uit:

• een bijdrage voor planmatig onderhoud (zie Bijlage II);
• een bijdrage voor de opstalverzekering (zie pagina 3);
• een bijdrage voor het bestuur en administratie van de VvE;
• een bijdrage voor incidentele reparaties aan "de buitenkant" en de gemeenschappelijke ruimten van het complex (zie Bijlage II);
• een bijdrage in de servicekosten, bijvoorbeeld de kosten van de huismeester en het schoonmaken van gemeenschappelijke ruimten.

De bedragen voor a en c worden bij de aanvang van de koop vastgesteld voor 10 jaar. Jaarlijks worden deze bedragen aangepast aan de gemiddelde prijsstijging. De bedragen voor d en e kunnen variëren, deze worden vastgesteld door de ALV van de VvE.

Zoals gezegd zal Woonstad Rotterdam in aanvang zorgen voor een goed lopende VvE. Dit betekent dat u, nadat u de woning heeft gekocht, met uw vragen en klachten terecht kunt bij Woonstad Rotterdam. De VvE -administrateur zorgt voor de afhandeling van zaken die betrekking hebben op de betaling van de VvE bijdragen. Bij het wijkteam kunt u terecht met alle overige vragen.

Bijlage II

Planmatig Onderhoud
Gestapelde bouw

Een belangrijk kenmerk van MVE-woningen is dat Woonstad Rotterdam het casco en de buitenkant blijft onderhouden. Dit gebeurt voor alle woningen volgens een vooropgezette planning. Daarom noemen wij dit "planmatig onderhoud". Als eigenaar van een MVE-woning betaalt u maandelijks een bijdrage aan de VvE voor het onderhoud van uw woning.

1. Wat onderhoudt Woonstad Rotterdam voor u?

Onder het planmatig onderhoud valt het onderhoud aan de buitenkant en het casco van uw woning. U moet dan denken aan: de fundering, de dragende muren, het dak, de kozijnen en het buitenschilderwerk, de bergingen, de brandgangen, de riolering en de bestrating. Ook alle bouwkundige voorzieningen die gemeenschappelijk worden gebruikt vallen hieronder, zoals de liftinstallatie, het trapportaal en de belinstallatie.
Als eigenaar van een MVE-woning betaalt u voor het planmatig onderhoud, via de VvE, een maandelijkse bijdrage aan Woonstad Rotterdam. De hoogte van de bijdrage voor planmatig onderhoud wordt bij de koop vastgesteld voor 10 jaar. Jaarlijks wordt dit bedrag aangepast aan de gemiddelde prijsstijging. U weet dus bij de aankoop al wat u de komende 10 jaar ongeveer moet betalen voor het planmatig onderhoud.

2. Welk onderhoud moet u verzorgen?

Voor al het overige onderhoud bent u zelf verantwoordelijk. Eventuele reparaties of vernieuwingen betaalt u dan ook zelf. Het gaat bijvoorbeeld om: niet-dragende binnenmuren, keukens, badkamers, de individuele c.v. installatie en mechanische ventilatie. Voor incidenteel onderhoud aan de buitenkant van uw woning en aan gemeenschappelijke ruimten van het gebouw, bijvoorbeeld een daklekkage of toegangsdeur die niet goed sluit, betaalt u maandelijks een kleine bijdrage aan de VvE.
Klachten of verzoeken tot reparaties van gemeenschappelijke ruimten kunt u melden bij de VvE, bij de VvE-administrateur van Woonstad Rotterdam. De VvE-administrateur handelt de klachten af, houdt de maandelijkse bijdrage bij, betaalt de rekeningen en zorgt dat alles goed verloopt.

3. Het vaststellen van uw bijdrage

Woonstad Rotterdam bezit zo"n 32.000 woningen en heeft veel ervaring in het onderhoud van woningen. De bouwkundige aspecten van alle woningen zijn bij Woonstad Rotterdam bekend. Wij zijn op de hoogte van de levensduur van de verschillende bouwdelen en weten hoe die het beste onderhouden kunnen worden.
Om niet voor verrassingen te komen staan, inspecteert Woonstad Rotterdam alle woningen regelmatig. Op basis van onze bevindingen maken wij dan altijd voor een aantal jaar een planning voor het onderhoud. Dat blijven wij dus ook voor uw woning doen.
Omdat Woonstad Rotterdam het onderhoud van een groot aantal woningen tegelijk uitvoert, zijn de totale kosten lager dan wanneer iedere eigenaar het planmatig onderhoud afzonderlijk zou laten doen. Daarom kunnen wij uw bijdrage aan de totale onderhoudskosten laag houden en de hoogte ervan voor een langere tijd garanderen.

4. Het aanpassen van het planmatig onderhoud

Woonstad Rotterdam weet nu al, op grond van zijn kennis van de woning en zijn ervaring met onderhoud, op hoofdlijnen wat er in de toekomst aan onderhoud aan uw woning moet worden gedaan. Het is echter niet altijd zo dat de geplande werkzaamheden voor de lange termijn elk jaar klakkeloos kunnen of moeten worden uitgevoerd. Minstens eenmaal per 3 jaar wordt de staat van onderhoud door ons uitvoerig beoordeeld, dit noemen wij een "conditiemeting".
De uitkomsten van de conditiemeting kunnen invloed hebben op de planning. Het is soms beter de volgorde waarin werkzaamheden worden uitgevoerd aan te passen. Het dak kan bijvoorbeeld eerder aan vervanging toe zijn dan verwacht en het schilderwerk van de kozijnen zou misschien best nog wel een jaartje kunnen wachten. Bij het bijstellen van de planning wordt uiteraard ook rekening gehouden met eventuele klachten die binnenkomen bij de VvE. Woonstad Rotterdam ontvangt daarover informatie van de VvE.
Ieder jaar ontvangt de VvE van Woonstad Rotterdam een rapportage over de voortgang van de onderhoudswerkzaamheden. De rapportage wordt in de ledenvergadering van de VvE besproken. Zo wordt iedere eigenaar jaarlijks geïnformeerd over het onderhoud.

Bijlage III

U koopt een woning, en dan?

Er komt heel wat kijken bij het kopen van een woning. U moet de financiering regelen, u moet naar de notaris, u moet uw woning goed verzekeren. Vooral als u voor het eerst in uw leven een woning koopt, moet u veel regelen. Om u een handje te helpen zet Woonstad Rotterdam de belangrijkste zaken voor u een op rij.

1. De financiering

1.1 De hypotheek

De meeste mensen hebben niet genoeg geld om in een keer de koopsom van een woning te betalen. Dan moet de woning worden gefinancierd. Daarvoor kunt u geld lenen bij een bank. Een lening om een woning te kunnen kopen heet een hypotheek. Hypotheek is een ander woord voor onderpand. De bank zal u het geld alleen willen lenen als deze er zeker van is dat u het geld ook weer terugbetaalt. Die zekerheid krijgt de bank doordat u uw huis in onderpand (hypotheek) geeft.
Het geld dat u leent moet u uiteraard terugbetalen, meestal binnen een periode van dertig jaar. Naast het aflossen van het bedrag voor uw woning, moet u ook rente betalen. De rente is een percentage van het bedrag dat u leent. De hoogte van het rentepercentage is afhankelijk van de rentestand op het moment dat u de woning koopt. Het is mogelijk om het rentepercentage voor een langere periode vast te zetten. Hoe langer die periode is, hoe hoger het rentepercentage. Het voordeel is wel dat u dan precies weet wat uw kosten zijn voor de komende jaren.

1.2 Kosten Koper

Voor de woning betaalt u niet alleen de "gewone" koopsom, u moet daar nog de zogenaamde k.k. bij optellen. De k.k. is een bedrag dat bestaat uit:

• de kosten van het afsluiten van uw hypotheek;
• de kosten van de notaris;
• de overdrachtsbelasting.

Over het algemeen zijn de k.k. ongeveer 9% van de koopsom van uw woning. Bij het vaststellen van de hoogte van uw hypotheek kunt u de k.k. meenemen.

1.3 Nationale Hypotheek Garantie (NHG)

De Stichting Waarborgfonds Eigen Woning biedt mensen die een woning kopen met een hypotheek tot een bepaald bedrag NHG. Dat houdt in dat de stichting bij de bank garant staat voor het hypotheekbedrag: kunt u door omstandigheden bijvoorbeeld niet meer betalen, dan staan zij borg voor u.
Het bedrag dat u voor NHG moet betalen is gering, daar staat tegenover dat u een korting krijgt op de rente tijdens de hele looptijd van de hypotheek. Voor meer informatie kunt u terecht bij een hypotheekadviseur.

2. De notaris

De notaris draagt het eigendom van de woning over van Woonstad Rotterdam naar u. Wanneer de hypotheek is geregeld, ontvangt u van de notaris een uitnodiging om de leveringsakte en de hypotheekakte te komen ondertekenen. Als dat is gedaan, bent u officieel eigenaar van de woning. Bij de notaris ontvangt u ook de sleutels van de woning.

3. Belastingen

3.1 De gemeente

Mensen die eigenaar zijn van een woning moeten aan de gemeente twee soorten belasting betalen: rioolrecht en onroerende zaakbelasting. De gemeente Rotterdam stelt de hoogte daarvan vast. U ontvangt automatisch bericht van de gemeente.

a. Rioolrecht

Alle eigenaars van een woning moeten rioolrecht betalen aan de gemeente. Als u nu een woning huurt, dan betaalt de eigenaar van uw woning rioolrecht. Wanneer u een woning koopt, moet u zelf rioolrecht betalen.

b. Onroerende zaakbelasting

Onroerende zaakbelasting dient u aan de gemeente te betalen.

3.2 De belastingdienst

Bezitters van een woning moeten een deel van de waarde van hun woning optellen bij hun inkomen. Daar staat tegenover dat mensen met een eigen woning een deel van de hypotheekrente terugkrijgen van de belasting. Wij leggen het hieronder in het kort voor u uit. De Belastingdienst kan u hier uiteraard alles over vertellen.

a. Eigenwoningforfait

Het eigenwoningforfait is de naam voor het extra bedrag dat de Belastingdienst bij uw inkomen telt omdat u een woning bezit. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van de waarde van uw woning en wordt vastgesteld aan de hand van de waarde van de woning voor de onroerend zaakbelasting.

b. Teruggave

Als woningbezitter heeft u ook financiële voordelen. De rente die u maandelijks betaalt over uw hypotheek, is in principe aftrekbaar van uw belastbare inkomen.
Ook de kosten voor het afsluiten van de hypotheek kunt u gedeeltelijk terugkrijgen. Deze bedragen zijn namelijk aftrekbaar voor de belastingen. Of en in hoeverre u belastinggeld kunt terugvorderen, kunt u te weten komen bij de Belastingdienst.

Meer informatie

Als u naar aanleiding van deze informatie vragen heeft, dan is Woonstad Rotterdam graag bereid u te woord te staan. U kunt tijdens kantooruren contact opnemen met de afdeling Verkoop en Commercieel Beheer van Woonstad Rotterdam via telefoonnummer 010 - 440 88 00.